Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как провести собрание собственников жилья в 2023 году и получить протокол». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Реестр собственников помещений многоквартирного дома нужен для того, чтобы направить уведомления о проведении общего собрания и посчитать голоса по вопросам повестки дня. Он должен включать сведения о собственниках помещений конкретного многоквартирного дома, с указанием площади занимаемых ими помещений. Документ является неотъемлемой частью протокола общего собрания.
К сведению ТСЖ и жилищных кооперативов
ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС. Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:
- каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
- в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
- по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.
Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:
- в них участвуют только члены товарищества;
- инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
- при подсчёте кворума и голосов учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.
Направление протокола общего собрания собственников помещений многоквартирного дома в надзорный орган
Порядок передачи копий протоколов общего собрания собственников помещений установлен Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25 декабря 2015 года № 937/пр.
1. В связи с принятием Федерального закона №485-ФЗ от 31.12.2017, Управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК, ЖСК после 11.01.2018г. обязаны направить не копии, а подлинники решений и протоколов общего собрания собственников помещений, представленных им в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ лицом, инициировавшим общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в орган государственного жилищного надзора субъекта РФ, на территории которого находится многоквартирный дом, собственники помещений, в котором проводили общее собрание.
2. Подлинники решений, протокола нужно передать в течение пяти дней с тех пор, как их получили от инициатора управляющая организация, правление ТСЖ, ЖК или ЖСК. Вручение надо оформлять так, чтобы можно было подтвердить факт и дату получения документов органом государственного жилищного надзора. Кроме этого, сохраняется обязанность размещения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее — система) электронных образов решений, протокола в электронной форме.
3. Копии решений, протокола считаются переданными в случае, когда электронный образ решений, протокола находится в открытом доступе и доступен для обозрения в системе, а также при передаче решений, протокола иным способом, кроме размещения в системе, — в случае наличия у управляющей организации, правления товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива документа, подтверждающего факт и дату их передачи в орган государственного жилищного надзора.
- Несовершеннолетние не могут принимать участия в голосовании на собрании членов ТСЖ, даже если владеют долей собственности в доме. За них голос отдадут их родители либо другие представители.
- Случается, что решение, принятое в результате голосования, не устраивает часть жильцов. Любое постановление, принятое общим голосованием собственников, может быть оспорено в судебном порядке, если ущемляются интересы собственника, и он отдал свой голос против инициативы или не принимал участия в голосовании. Обратиться в суд можно в течение полугода после того, как решение было озвучено.
- Постановление считается недействительным, если есть доказательства несоответствия процедуры голосования законодательным нормам.
Собрание ТСЖ – важнейший инструмент управления общим имуществом дома, в чьи обязанности входят организационные, финансовые, управленческие, кадровые функции. Закон определяет формы, периодичность, порядок и документационное оформление решений собрания, а также его полномочия и права. Решения, принятые на общей встрече участников ТСЖ, влияют на всех жильцов дома и обязательны для выполнения всеми членами товарищества.
В ЖК РФ нет подробного описания проведения ОСЧ
Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.
В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.
Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:
- ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ – общие собрания собственников помещений;
- ст. ст. 145 – 146 ЖК РФ и Уставом – собрание членов ТСЖ/ТСН;
- ст. ст. 116 – 117 ЖК РФ и Уставом – общее собрание членов ЖК/ЖСК.
В ЖК РФ нет перечня форм проведения общих собраний членов
Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.
В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.
Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.
В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.
О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ
89911
Процедура проведения общего собрания членов ТСЖ
Процедура собрания ТСЖ в основном совпадает с процедурой общее собрание собственников помещений в МКД, применяются положения статей 44-48 ЖК РФ (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ) с особенностями, предусмотренными уставом ТСЖ. Следует отметить, что устав ТСЖ не может противоречить закону, и модифицировать предусмотренную законом процедуру можно лишь в определенных пределах. Особенно это актуально для старых советских ЖСК, в которых уставы давно уже перестали соответствовать действующему законодательству. В спорных случаях разногласия приходится разрешать в суде.
Как и в случае общего собрания собственников помещений в МКД, собрание начинается с уведомления членов ТСЖ. В случае ТСЖ, закон предусматривает и более простые способы уведомления, чем отправка заказных писем или вручение лично под расписку, не ограничивая руководство ТСЖ в их выборе. Но способы уведомления должны быть заранее предусмотрены особым решением ТСЖ, а лучше, прописаны в уставе. Имеет смысл, например, один раз предусмотреть извещение на сайте ТСЖ, и в дальнейшем не заморачиваться.
Отсутствие должного уведомления – излюбленный предлог для тех, кто захочет оспорить собрание. Поэтому предусмотренную законом и уставом процедуру следует не только точно соблюсти, но и позаботиться о доказательствах этого соблюдения. К примеру, если в ТСЖ принято развешивать объявления в парадных, нужно составить акт о том, что они действительно были развешаны, провести фото- и видеофиксацию. Особо злостным кляузникам целесообразно отправить персональное извещение заказным или ценным письмом.
Собрание ТСЖ, как и общее собрание собственников помещений в МКД, можно провести в наиболее удобной очно-заочной форме, даже если в уставе ТСЖ этого прямо не предусмотрено. Обычно в назначенный день и час происходит общая встреча (в виде дружеской беседы или всеобщего ора, в зависимости от сложившихся отношений в доме), затем правление «добирает голоса», обходя квартиры. Разумно организовать сбор бюллетеней с помощью консьержей, если они есть в доме, либо специальных ящиков, установленных в парадных. В некоторых ТСЖ есть традиция установки опечатанной урны для бюллетеней, хотя закон этого не предусматривает, и на практике такая традиция создает ненужные проблемы.
Подчеркнем в этой связи, что голосование на собрании ТСЖ, в отличие от голосования на выборах органов государственной власти, принципиально НЕ является тайным. Каждый бюллетень содержит персональные данные собственника и его личную подпись. В дальнейшем бюллетени хранятся вместе с протоколом, всегда можно проверить подлинность каждой подписи, выявив «вброс» бюллетеней. При подсчете голосов, однако, не лишено смысла в сомнительных случаях выборочно проверять, действительно ли бюллетень подписан данным собственником. Можно позвонить ему по телефону, чтобы в этом убедиться. На практике такие предосторожности нужны, лишь если в доме существует конфликт, и счетная комиссия опасается чьих-то провокаций.
Полномочия общего собрания членов ТСЖ изложены в ч. 2 ст. 145 ЖК РФ. В ряде случаев решения принимаются двумя третями голосов от общего числа членов ТСЖ (ч.4 ст. 146 ЖК РФ, в остальных – простым большинством). Общее собрание, как высший орган управления ТСЖ, имеет право решать любые вопросы, отнесенные к компетенции правления.
Подсчет голосов на общем собрании членов ТСЖ проводится «по метрам», даже если в уставе почему-то записано иное, например, «одна квартира — один голос». Дело в том, что устав ТСЖ не может противоречить закону и подлежит применению лишь в той части, в которой не противоречит закону. А закон говорит, что голоса считаются так же, как и на общих собраниях собственников помещений в МКД (ч.1.1. ст. 146 ЖК РФ в системной взаимосвязи с ч.3 ст.48 ЖК РФ).
Кто должен считать голоса на собрании? Здесь возможны варианты. Либо на каждом собрании избирается «одноразовая» счетная комиссия, либо в самом уставе можно возложить эту обязанность, например, на ревизионную комиссию ТСЖ. Встречаются и случаи, когда в уставе предусмотрено избрание постоянно действующей счетной комиссии, но мы, руководствуясь известным принципом «бритвы Оккама», считаем излишним «плодить сущности без необходимости».
Подготовительные работы перед проведением общего собрания
Подготовительные работы заслуживают отдельного внимания. Все аспекты, подлежащие рассмотрению и принятию решения, составляются председателем и инициативной группой. Они принимают решение о месте и времени проведения, а также составляют повестку дня. При составлении повестки также необходимо руководствоваться мнением остальных членов ТСЖ, которые при этом не должны противоречить действующему законодательству. Результат необходимо преподнести всем членам товарищества, которые могут в течение 10 дней вносить какие-либо изменения и пожелания.
Что же касается повестки, то она должна включать следующие важные подпункты:
- время и место осуществления предлагаемого собрания ТСЖ;
- необходимо перечислить общие данные о членах правления ТСЖ;
- перечисление и общие особенности вопросов, которые подлежат рассмотрению;
- четкая формулировка всех вопросов, которые подлежат голосованию.
Что такое общее собрание собственников и какие решения оно может принимать?
Общее собрание собственников многоквартирного дома вправе принимать все основные решения, касающиеся общедомового имущества.
К числу вопросов, которые может решать общее собрание собственников, относятся:
- Проведение реконструкции или капитального ремонта;
- Перепланировка общедомового имущества;
- Использование земельного участка, на котором расположен дом;
- Благоустройство прилегающих к дому территорий;
- Установка и эксплуатация рекламных конструкций, расположенных на доме;
- Выбор способа управления домом (через управляющую компанию, ТСЖ или непосредственно через собрание);
- Участие в программах реновации.
Как оформить решения собрания собственников?
Решение собрания собственников оформляется протоколом, который составляет секретарь в течение 10 дней с момента проведения собрания.
В протоколе обязательно указываются наименование документа, дата и номер протокола, дата и место проведения собрания, повестка дня, наличие или отсутствие кворума, количество голосов по каждому вопросу, сведения об адресе хранения копий протоколов и решений собственников.
Протокол подписывается председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии.
Основные формы проведения
Многоквартирные дома объединяют в себе большое количество жильцов, собрать всех для участия в заседании — нелегкая задача. Для преодоления этой трудности предоставлен выбор того, в какой форме будет проведено собрание ТСЖ:
- Совместное присутствие. Проводится как обычное заседание при предварительном согласовании времени и места с последующим составлением итогового протокола и реестра участников.
- Заочная форма. При невозможности провести очное заседание (например, мало участников), рекомендовано назначить заочное голосование в ТСЖ. Устанавливаются сроки, в которые участниками заполняются голосующие бюллетени, а затем передаются для подсчета голосов. В форме заочного голосования удобно проводить собрания в домах с большим количеством квартир.
- Очно-заочная форма. Для ее использования ранним решением членов ТСЖ необходимо установить возможность использования системы ГИС ЖКХ (п. 3 ст. 47 ЖК РФ). Владельцы недвижимости проводят заочное голосование с использованием интернета после личного обсуждения всех актуальных вопросов.
Как рассчитать кворум общего собрания собственников?
Как мы уже знаем кворум собрания определяется количеством голосов. А как же определяются голоса?
Все очень просто: каждый собственник обладает определенным количеством голосов. Количество голосов зависит от того, какая у собственника доля в праве общей собственности на общее имуществом в доме, и определяется пропорционально соответствующей доле. При этом доля в праве на общее имущество пропорциональна размеру общей площади помещения собственника в конкретном доме.
При голосовании количество голосов собственника учитывается полностью, т.е. собственник не может голосовать частью принадлежащих ему голосов. Иными словами, при голосовании собственник отдает свой голос за то или иное решение, а этот голос содержит в себе несколько голосов с учетом доли в праве на общее имущество в МКД.
Как оформить протокол?
Решения общего собрания оформляются протоколами. Основная информация с собрания плюс итоги голосования доводятся до сведения собственников дома не позднее чем через 10 дней после принятия решений. Обычно для этого в помещении дома, например, в подъездах, на доске объявлений, в общедоступном месте, которое заведомо оговорено на собрании, вывешивается соответствующее сообщение.
Если собственник не отметил ни одной позиции в каком-то из вопросов повестки дня или, наоборот, поставил в нём несколько галочек, такой вопрос в этом решении стоит признать недействительным и не учитывать его при подведении итогов собрания.
Если в течение трёх месяцев в ГЖИ поступают два и более протокола собраний из одного дома по однотипному вопросу, орган ГЖН обязан проверить факт соблюдения жильцами законодательства.
Зачем нужен реестр собственников помещений в МКД?
Этот документ необходим будет для уведомлений собственников помещений о проведении ОСС, для проведения регистрации собственников, принявших участие в ОСС, а также для подведения итогов голосования.
Инициативная группа, занимающаяся подготовкой общего собрания, должна, прежде всего, выявить всех собственников помещений в доме. Другими словами инициативная группа должна убедиться, что лицо, принимающее участие в общем собрании является собственником помещения именно в этом МКД и может подтвердить это правоустанавливающим документом на данное помещение, а также может удостоверить свою личность путем предоставления соответствующего документа.
Безусловно, не все собственники предоставят Вам свои персональные данные, а также номер свидетельства о праве собственности на помещение. Не огорчайтесь – в листе голосования им все равно придется указать эти
данные или не голосовать вовсе, исключив себя из процесса принятия решений по управлению домом.
Какую информацию должен содержать реестр собственников?
Реестр может содержать следующую информацию:
- общая площадь жилых и нежилых помещений в МКД, у которых есть собственники (не путать с общим имуществом!);
- режим права собственности на каждое помещение (жилое или нежилое, квартира или комната, номер квартиры и т.п.) в доме и площадь, принадлежащая каждому собственнику(индивидуальная, общая совместная или общая долевая), т.е. количество голосов, принадлежащих собственнику такого помещения;
- имя собственника, а также сведения о документе, подтверждающем право собственности на такое помещение. Тогда при подсчете голосов собственников, принявших участие в собрании, у Вас не будет проблем;
- имя (наименование) представителя собственника (если собственник на постоянной основе определил своего представителя либо собственник имеет своего законного представителя);
Правила проведения ОСС
Как уже было отмечено, собственникам рекомендуют организовать инициативную группу, которая займется решением вопросов, связанных с общим собранием. Такая команда включает исключительно владельцев жилой недвижимости в конкретном доме.
Первое собрание данной группы проводится при обязательном присутствии каждого из членов. В ходе этой процедуры определяется время и условия проведения ОСС. Затем составляется и подписывается всеми участниками протокол заседания инициативной группы, в котором отражаются принятые решения.
Важно: собственники, в ходе общего собрания, не вправе менять повестку дня и поднимать другие вопросы.
При проведении ОСС важно соблюдать нормы действующего законодательства. Такой подход сведет к минимуму вероятность судебных разбирательств по принятым решениям. Особенно важно соблюдать ЖК РФ в тех случаях, когда собственники решают сменить председателя ТСЖ либо управляющую компанию.
Право на оспаривание в суде протокола
Протокол оспаривают, в основном, в тех случаях, когда председатель или иные лица без ведома и разрешения собственников жилья вносят изменения в документ. Такие действия приводят к неправомочным последствиям: повышение тарифов, увеличение взносов на капитальный ремонт и другое.
Важно: оспаривается не протокол, а факт незаконного (неправомочного) проведения собрания. Данный документ входит в состав доказательной базы.
Решения ОСС оспариваются в суде. В подобных случаях основная проблема заключается в том, чтобы найти доказательства, подтверждающие правоту заявителей. В частности, суду необходимо предоставить факты того, что:
- протокол составлен с нарушениями (не соблюдены законодательные нормы);
- в протоколе присутствуют ошибки;
- протокол подделан.
В последнем случае необходимо привести весомые доказательства, так как в определенных ситуациях умышленная подделка протокола считается уголовно наказуемым деянием.