Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как уведомить соседей о продаже доли или комнаты в квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Также участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Можно выделить долю физически (например, она соответствует комнате) и продать ее отдельно. «Выделенная доля будет новым объектом недвижимости, следовательно, ее продажа возможна без разрешения уже бывших сособственников», — пояснила член АЮР.
Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в суде.
«Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без ущерба квартире, то выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности. В случае выплаты компенсации собственник с ее получением утрачивает право на долю в общем имуществе», — отметила Ольга Эттлер.
Также важно помнить о том, что в соответствии с законодательством сделка по отчуждению долей в праве общей собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению, совершение данной сделки в простой письменной форме невозможно, добавил Сергей Поляков.
«Нотариальное удостоверение сделки — своего рода заслон от мошенников. Сегодня нотариус — это единственное лицо на рынке недвижимости, которое несет имущественную ответственность за свои действия и в случае допущенной ошибки компенсирует пострадавшей стороне ущерб в полном размере. Нотариус обеспечивает юридическую чистоту сделки, освобождает ее участников от необходимости вникать в сложные правовые и юридические тонкости и составляет юридически грамотный документ», — отметил он.
Многие думают, что раз нотариус заверяет сделки с долями, то он нужен и при отправке извещений. Однако обязательного требования здесь нет – отправитель решает сам, обращаться к нотариусу или нет.
Нужно сказать, что удостоверение нотариуса – это юридический вес при отправке уведомления о продаже доли. Если возникнут споры, вы сможете доказать, что действовали через контору. А нотариус предоставит копии об отправке, так что волноваться не придется.
Порядок уведомления через нотариуса:
- Продавец обращается за услугами специалиста.
- Оплата работы нотариуса.
- Составление уведомления по предложенному образцу – нотариус имеет целый ряд бланков и готовых шаблонов.
- Рассылка извещений по адресам совладельцев – предварительно нотариус составляет опись вложений и уведомления о вручении.
- Ожидание ответов в течение 30 дней.
- Подготовка свидетельств о вручении/невручении заявлений.
Инструкция по продаже доли в квартире
Для продажи доли в квартире необходимо следовать пошаговой инструкции.
| № п/п | Название этапа |
| Шаг 1. | Определение размера доли |
| Шаг 2. | Предоставление права преимущественной покупки, оформление договоренности с другими владельцами |
| Шаг 3. | Поиск покупателя |
| Шаг 4. | Подготовка документов для оформления договора купли-продажи |
| Шаг 5. | Подписание договора купли-продажи с его нотариальным заверением |
| Шаг 6. | Государственная регистрация сделки в Росреестре, оформление недвижимости на нового собственника |
| Шаг 7. | Уплата налога с продажи доли квартиры |
Составить уведомление — это только половина дела. Более важным является правильная доставка, чтобы письмо дошло до адресата и у отправителя были неопровержимые доказательства.
Как вручить уведомление о продаже доли в квартире?
Этот вариант подходит, если совладельцы живут в одной квартире, хорошо ладят и доверяют друг другу. Отправитель должен подготовить две копии уведомления для каждого совладельца. Затем вы должны передать один экземпляр получателю — убедитесь, что он подписан и датирован. Желательно вручать письма в присутствии свидетелей, иначе есть риск, что сделка будет оспорена (см. «Как подать в суд на владельца кондоминиума»).
В прошлом отправляли телеграммы, но сегодня принято отправлять заказные письма с описью и подтверждением получения. Перед этим необходимо выяснить точный адрес совладельца (если он не проживает в месте, где производится раздел). Адрес можно узнать, поговорив с другими домовладельцами или отправив письмо этому человеку.
Заказное письмо может быть доставлено в любое почтовое отделение. Скажите почтовому работнику, что вы хотите отправить заказное письмо. Затем вам нужно будет оплатить доставку и заполнить две формы: объявление и инвентаризационную форму. Затем сохраните квитанцию и ждите уведомления о том, что письмо доставлено адресату.
Обратите внимание, что уведомление будет считаться доставленным, если оно дойдет до последнего адреса, но получатель не получит его лично. Это ситуации, которые зависят от совладельца (статья 165.1 Гражданского кодекса). Например, он не пошел на почту или не открыл дверь почтальону, хотя знал, что извещение будет доставлено.
Дорогостоящий, но надежный вариант — составить декларацию о продаже доли в жилой недвижимости. Все, что вам нужно сделать, — это выбрать курьерскую службу, заполнить счета, оплатить услуги и ждать ответа покупателя. Подпись покупателя на накладной считается доказательством доставки. Курьер также передает ему бланк заказа.
Допускается ли реализация без разрешения и согласия одного из владельцев?
Владелец доли может свободно распоряжаться своим имуществом. Если другие собственники не хотят воспользоваться своим правом на покупку, но при этом против продажи, долю все равно можно продать. Если дольщики не отвечают на уведомление, продавец может через месяц продать имущество без их согласия.
Также существуют случаи, когда можно продавать долю без предварительного уведомления других дольщиков. К ним относится продажа с публичных торгов. Такое происходит, когда заемщик должен вернуть денежные средства, которых у него нет. Такая продажа возможна в случаях:
- Когда доля в квартире стала предметом ипотеки.
- Когда должник зарегистрирован и проживает по другому адресу. Т.е. эта доля не является его единственным жильем.
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности.
Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц.
Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
При желании продать долю в квартире, находящейся в совместной собственности (например, в собственности супругов), сторонам сначала понадобится «переквалифицировать» сам принцип владения – с совместной собственности на долевую собственность. Разделить общую квартиру на конкретные доли можно либо в кабинете нотариуса (в добровольном порядке), либо в зале суда (в принудительном порядке).
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Уведомление о продаже доли в квартире и его вручение
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Важно! Уведомление содержит следующую информацию:
- В правом верхнем углу указывают данные совладельца, на имя которого направляется уведомление;
- Далее следует наименование документа – «Уведомление»;
- Затем излагается суть уведомления: гражданин (ФИО, паспортные данные, дата и место рождения) информирует собственника имущества, находящегося в долевой собственности (ФИО, год рождения), о своем намерении продать свою долю имущества (указать наименование и адрес объекта недвижимости);
- Далее излагаются основания для права владения долей (приватизация, наследование по закону) с указанием номера свидетельства;
- Затем следует законодательное обоснование – ст.209 ГК РФ, согласно которой собственник вправе распоряжаться своим имуществом (указать объект собственности, количество комнат, кв.м, этаж);
- При продаже доли по другой цене собственник лишается права проживания и пользования данным имуществом;
- Ниже информация о намерении продать долю с указанием цены;
- Согласно ст. 250 ГК РФ совладелец имеет право на первоочередное приобретение доли имущества по цене, указанной в настоящем уведомлении;
- Если получатель уведомления в течение 30 дней не сообщит о своем намерении приобрести долю, то владелец вправе продать ее третьим лицам;
- Важно указать, что отсутствие ответа на данное уведомление будет считаться отказом от приобретения предложенной доли;
- Внизу страницы указывается дата и подпись.
Как добиться перевода прав покупателя по делу?
Мы собрали все необходимые доказательства о недобросовестном поведении Ответчиков и о злоупотреблении ими правами, в частности правом преимущественной покупки нашего доверителя, а именно: копию расписки гражданки С. о получении ключей от квартиры, копию заявления о предоставлении путевки и квитанции об оплате путевки, копию обратного талона к путевке, копию выписки с сайта об гражданине М., что является не только юристом, но и то, что его профиль — это сделки с недвижимым имуществом. Представив данные доказательства в судебный процесс(по ссылке можно узнать о правилах доказывания в гражданском процессе), да еще и заявив и допросив свидетеля с нашей стороны, мы поменяли ход судебного разбирательства, не смотря на то, что Ответчики упорно не меняли своей позиции и не признавали факт нарушения преимущественного права приобретения жилья.
Результатом стало решение суда в пользу нашего Доверителя. Наш доверитель выкупил долю у Ответчиков по цене, которая его абсолютно устраивала, через перевод прав покупателя, а также возместил расходы на адвоката. Нам важно осознавать, что работа, которую мы проделали, не является напрасной, мы готовы помогать обратившимся в решении сложных жизненных ситуаций не только связанных с преимущественным правом покупки жилья, но и в иных областях права.
Образец уведомления о продаже доли в квартире не должен быть направлен сразу всем соседям. В этом случае доказать, что все заинтересованные лица уведомлены надлежащим образом, будет затруднительно.
В тексте прописывается намерение о продаже своей доли. Обязательно уточните, какая часть предполагается к продаже, где размещено имущество. Подлежит описанию условия продажи, возможна ли рассрочка. Очень важный момент – цена. Она должна быть реальной и соответствовать той, за которую намеревается продавец ее отчуждать. Если отчуждение третьему лицу будет проведено по большей или меньшей цене, то сделка может быть признана недействительной.
Образец уведомления о продаже доли в квартире или другой собственности может получить представитель другого сособственника.
Его полномочия должны быть полностью подтверждены. Следует проверить доверенность у такого лица, где должно быть четко прописано, что представитель имеет право на получение уведомления о продаже.
Что будет, если не отправить предложение о выкупе доли?
Несмотря на контроль со стороны нотариусов и Росреестра, нарушения преимущественного права покупки все же случаются. Известны случаи, когда продавец не рассылал предложения, завышал цену, а также игнорировал установленные сроки. Нарушения приводят к аннулированию совершенной сделки с третьим лицом.
Если продавец не отправил извещение о выкупе доли, совладельцы вправе подать исковое заявление о признании сделки недействительной. Вместе с тем они могут перевести права и обязанности покупателя на себя (п.
3 ст. 250 ГК РФ).
Иначе, возместить покупателю текущие расходы и переоформить право собственности на долю в квартире – стать новым собственником. Срок на оспаривание сделки – 3 месяца с того момента, когда факт обмана был обнаружен.
Прежде чем подавать иск, нужно убедиться, что у истца хватит денег на выкуп доли. Если подавать «иск ради иска», без подтверждения платёжеспособности, суд не расторгнет предыдущую сделку. Таким образом, недостаточно одного факта несоблюдения преимущественного права. Нужно иметь средства на возмещение убытков покупателю.
Подробнее о процедуре читайте в статье «Принудительный выкуп доли через суд«.
Этап №2 — Ищем другого покупателя
Подайте объявление в Авито, ЦИАН, Домофонд, Из рук у руки и т.п. Обязательно укажите размер доли, цену, количество комнат в квартире. Можете обратиться в риэлторское агенство. Есть такие, которые специализируются именно на продаже/покупок долей.
С покупателем обязательно обговорите окончательную цену за долю, т.к. её нужно будет указать в письменном уведомлении другим собственникам (этап №4).
Потом подумайте о способах оплаты. Об этом стороны тоже должны договориться заранее. Во-первых расплатиться за долю можно в ЛЮБОЕ время — до подписания договора (не советую), во время подписания, а лучше всего после регистрации сделки в МФЦ.
Есть ещё и разные способы оплаты, пройдусь кратко по самым распространённым:
- Сразу наличными или переводом продавцу. Тут всё просто. Покупатель передает продавцу деньги на руки или на его счёт в банке (хоть до, хоть после подписания договора или регистрации сделки), а продавец пишет расписку от руки в получении. Я не очень люблю такой способ, но если покупатель и продавец друг друга хорошо знают и доверяют, я не отговариваю.
- Аренда банковской ячейки. Обычно делают так: Продавец с покупателем идут в любой банк, и на имя покупателя арендуют сейфовую ячейку. Сотрудник банка составит им соглашение о том, что продавец может забрать деньги только когда он принесёт уже зарегистрированный договор купли-продажи, т.е. когда покупатель уже станет собственником доли. Ключ от ячейки храниться у продавца. Цена услуги у каждого банка разная, где-то от 1 500 рублей. Арендуют обычно на месяц.
- Аккредитив. Это счёт в банке. Тут всё тоже самое, что и с арендой ячейки. Только при аккредитиве все операции идут безналичным путем. Покупатель переводит деньги на аккредитив. После сделки продавец приносит в банк зарегистрированный договор, и сотрудник банка переводит деньги уже на его счёт. Цена минимум 2 000 рублей + комиссии за перевод.
- Депозитный счёт нотариуса. Покупатель наличными или безналом переводит деньги на депозитный счёт нотариуса в банке, а нотариус отдает деньги продавцу только после регистрации сделки. Также наличкой на руки или переведёт на его счёт. Не все нотариусы оказывают такую услугу. Берут за это от 2 000 рублей.
Уведомление о продаже доли в квартире
Уведомление о продаже доли в квартире — необходимый документ для совершения отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимости постороннему .
При условии если есть другие собственники, имеющие право первоочередной покупки .
- Так как у каждого другого владельца доли в праве на этот объект, есть право первоочередной покупки перед третьими лицами (не участниками этого права) и равные права на покупку перед другими участниками общей долевой собственности.
- Правила продажи комнаты в коммунальной квартире
- Так же первоочередное право покупки есть у соседей в коммунальной квартире.
- Чтобы право на первоочередную покупку было соблюдено,Продавец доли должен уведомить письменно всех участников долевой собственности с указанием условий продажи: цены, порядка расчета, рассрочки и отсрочки платежа и прочих условий.
- Собственник доли уведомляет других участников долевой собственности самостоятельно.
Образец уведомления о продаже доли в квартире
Продажа доли в квартире возможна только после уведомления других собственников о своем намерении. Если долевые собственники не были уведомлены о предстоящей продаже доли в квартире, то сделка может быть признана недействительной через суд или получен отказ от регистрации собственности в Росреестре.
Уведомить собственником о намерении продать крайне важно, поскольку право владения данным имуществом распространяется на насколько человек. Если объект собственности принадлежит одному лицу, то нет необходимости уведомлять кого-либо о своем намерении продать.
Стоит отметить, что уведомление других собственников не обязывает производить продажу доли в обязательном порядке, данный документ лишь сообщает о намерении.
Как отправить уведомление
Передать лично
Если вы находитесь в дружеских отношениях с совладельцами имущества, то можете обратиться к ним лично и попросить расписаться в уведомлении. К этому стоит прибегнуть, если вы уверены, что соседи не будут против продажи.
Отправить через Почту
В остальных вариантах рекомендуется отправить уведомление по почте заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложений. Это самый простой и дешевый вариант. Тем не менее, в случае судебных разбирательств нет гарантий, что суд примет уведомление о вручении в качестве подтверждения информирования о предстоящей продаже. Но если вы уверены, что данный способ информирования не повлечет никаких проблем, то можете им воспользоваться.
Нередки случаи, когда собственник уклоняется от вручения уведомления или скрывается. В таком случае необходимо выяснить фактический адрес проживания собственника, обратившись в полицию. Сотрудники полиции обязаны направить запрос для установления места жительства в центральное адресное бюро.
Важно! Возможны случаи, когда адресат не получает уведомление в связи с истечением срока хранения письма. Напомним, что письма хранятся на почте в течение 30 суток. Срок хранения считается от дня, следующего за днем поступления. По окончании срока хранения ценное письмо будет направлено обратно отправителю.
Если срок хранения отправления истек, то стоит обратиться к ст. 165.1 ГК РФ, согласно которой отправление считается полученным, если оно было доставлено адресату, но не было вручено по причинам, не зависящим от работы почтовой службы.
Стоит отметить, что суд может посчитать, что продавец должным образом не уведомил совладельца, и отнестись к такому обстоятельству скептически, а как результат вынести решение не в пользу продавца.
Через нотариуса
Самым распространенным вариантом считается уведомление через нотариуса. При отсутствии опыта в подобных сделках лучше воспользоваться услугами нотариуса, который подготовит все документы в рамках правового поля, а также поможет с регистрацией права собственности. Единственный недостаток данного способа уведомления – это стоимость. Нередко требуется уведомить нескольких совладельцев, проживающих по разным адресам.
Нотариус от своего имени направляет уведомления по почте заказным письмом каждому из собственников данного объекта недвижимости. Уведомление составляется от имени собственника доли, содержит необходимые положения и предложение уведомить нотариуса о своем намерении выкупить долю. Через месяц после вручения уведомления нотариус подготовит свидетельство о передаче уведомления.
Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам. Узнайте подробности здесь.
Если адресат не получил письмо по причине окончания срока хранения, то нотариус составляет свидетельство о невручении уведомления. В этом свидетельстве указывается, что были предприняты все меры по информированию совладельцев о намерении продать имущество.
Стоит отметить, что нотариус вправе отказаться выдать свидетельство о невручении, поскольку данный документ противоречит основам законодательства РФ о нотариате.
Таким образом, перед тем, как воспользоваться услугами нотариуса, необходимо сразу уточнить, какой документ нотариус готов предоставить. Если вместо свидетельства будет предоставлена справка, то в суде ее может быть недостаточно.
С чем еще можно столкнуться при продаже доли в квартире?
Также собственник, который хочет продать свою часть квартиры, может столкнуться еще с одной проблемой – налогами. Так, если его доля принадлежит ему менее трех лет, а сумма сделки составляет больше миллиона рублей, он должен будет заплатить подоходный налог, равный 13 процентам от суммы продажи.
Уплата налога не вызовет проблем, если сумма сделки не очень высокая. Но если часть сама по себе недешевая, и это указывается в уведомлении, то мало кто (включая собственников) захочет платить высокий налог. При этом искусственно занижать сумму в уведомлении нельзя.
Как видите, сделка по продаже части в квартире может оказаться весьма сложным во всех отношениях мероприятием. А еще процесс уведомления других собственников о предстоящей продаже не так уж прост, как может показаться изначально.