Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 52 Земельного кодекса: условия и порядок отчуждения земельного участка». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Российским законодательством предусмотрено, что в определенных ситуациях при изъятии земельного надела воля его хозяина значения не имеет. Чаще всего это является результатом нарушения правил землепользования. В таких ситуациях недобросовестный владелец не может рассчитывать на компенсацию понесенных убытков.
Принудительное отчуждение имущества на праве собственности
Вместе с тем ГК РФ содержит нормы, согласно которым отчуждение имущества — это не всегда решение, принятое субъектом права самостоятельно и по доброй воле.
Так, собственник имущества, которое в силу предписаний закона не может ему принадлежать (например, если отчуждаемое имущество — это вещь, относящаяся к объектам, оборот которых ограничен, п. 2 ст. 129 ГК РФ), должен произвести его отчуждение в установленные законом сроки (ст. 238 ГК РФ).
Другая ситуация — когда с торгов продаются объекты недвижимости, находящиеся на изымаемом в связи с ненадлежащим использованием земельном участке (ст. 239 ГК РФ).
Еще один пример — это отчуждение имущества, связанное с наложением на него взыскания. Например, обращение взыскания на жилье, являющееся предметом ипотеки (п. 1 ст. 50, ст. 51, 55 закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ).
Вывод! Таким образом, названные действия совершаются самим правообладателем, хотя и в силу содержащихся в законе императивных предписаний.
Договор отчуждения недвижимого имущества (дарение, купля-продажа, передача в уставный капитал организации и т. д.)
Обратите внимание! В данном случае отчуждение имущества — это не просто подписание договора и передача вещи во владение, пользование и распоряжение иному лицу. Отчуждение недвижимого имущества — это сделка, требующая обязательной госрегистрации передаваемого в его рамках права (п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Физические лица могут отчуждать свою недвижимость различными способами, в т. ч. на основании договоров дарения, купли-продажи имущества. Физлицо также может внести имущество и в уставный капитал организации или пополнить таким образом состав имущества юрлица.
Операции с имуществом юрлиц имеют больше ограничений. Например, дарение между коммерческими организациями запрещено (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ).
Нормативное регулирование
Согласно статье 52 Земельного Кодекса Российской Федерации процедура отчуждения имеет свой порядок и условия.
Так, данная процедура должна проходить в рамках гражданско-правовых сделок. Основанием сделки также может быть и вынесенное решение суда или административный акт.
Согласно статье 27 ЗМ РФ есть определенные ограничения по обороноспособности земельных наделов. Как мы уже выше обозначили есть земли, которые не подлежат отчуждению.
Согласно статье 37 ЗК РФ владелец обязательно должен предоставить всю необходимую информацию о земельном участке при процедуре купли-продажи, обязательно стороны должны соблюдать все условия прописанные в договоре. Стоит также отметить, что стороны обязательно должны прописать в договоре в каких ситуациях договор может считаться недействительным.
В Федеральном Законе «Об обороте сельскохозяйственных земель» более детально прописаны все моменты на основе которых происходит купля-продажа земельных участков именно сельскохозяйственного назначения.
В ходе проведения данной сделки могут возникнуть некоторые нюансы:
- Во-первых, в результате отчуждения у собственника возникает запрет на любые действия касательного данного участка.
- Во-вторых, собственник больше не может извлекать любые выгоды с данной земли.
В-третьих, у собственника больше нет никаких обязанностей, которые связаны с владением участка, а именно:
- не нужно платить налоги;
- не нужно проводить технические мероприятия;
- нет больше никаких обременений на землю.
Отчуждение земельных участков: что это значит?
Отчуждение земельных участков – это понятие, которое касается процедуры перехода права собственности на территории. Основания для отчуждения бывают разные, и это также зависит от вида участка.
Почему юристы так часто говорят об отчуждении? Дело в том, что это означает не только продажу или передачу в дар, но и различные прочие действия, такие как дарение, приватизация, выкуп и т.д. Особенности происходящего могут существенно различаться.
Что касается процедуры отчуждения, то это своего рода сделка, заключение которой нередко сопровождается большим количеством подробностей. Один из важных моментов – это согласование цены, особенно это касается продажи.
Какие есть виды отчуждения? Это может быть продажа земельного участка, дарение, передача по наследству и так далее. Поэтому ответы на вопросы, касающиеся отчуждения земельных участков, могут быть очень разнообразными.
- Понятие отчуждения.
- Процедуры отчуждения.
- Виды отчуждения.
- Особенности происходящего.
Последствия отчуждения земельных участков: что нужно знать
Отчуждение земельного участка — понятие, которое касается собственников земельных участков. Это процедура, при которой участок переходит в собственность другого лица. Основания для такого отчуждения бывают различными. На вопросы о том, какие особенности отчуждения земельных участков бывают и какие последствия это имеет для владельцев, могут ответить юристы.
После отчуждения земельного участка могут возникнуть разные вопросы, касающиеся его частей. Виды отчуждения могут быть различными. Одни происходят быстро и легко, другие же являются более сложными и требуют более серьезной процедуры. Поэтому, чтобы избежать неверных шагов, необходимо знать все особенности процедуры отчуждения земельного участка, а также, что такое отчуждение земельного участка, и какие виды оно бывает.
Ответы на все вопросы, связанные с отчуждением земельных участков, могут быть найдены при обращении к юристам. Они знают не только, что такое отчуждение земельного участка, но и как это происходит и почему такое отчуждение могло произойти. Кроме того, они знают все особенности процедуры отчуждения земельных участков и какие последствия оно может иметь для владельцев.
Порядок оформления сделки по отчуждению определяется Федеральным Законом под номером 122 от 21.06.97г. По этому закону процесс состоит из двух основных этапов.
- На первом выполняется заключение договора об отчуждении. Это важный документ, так как он станет основой для перехода прав собственности от одного лица к другому. Когда составляется соглашение на отчуждение, в документе обязательно должен быть подробно описан участок и условия, по которым осуществляется сделка.
- На втором этапе новый собственник проходит процедуру регистрации своих прав на полученное по отчуждению имущество. Право собственности будет иметь силу только после регистрации.
- Если передаются права на землю, прежний собственник не должен иметь задолженности по взносам в садовое или другое товарищество.
- Важно знать, что на проведение сделки по отчуждению может повлиять ограничение на оборотоспособность определенного участка. Земельные участки на территориях заповедников, мест захоронений не отчуждаются.
- Выполнение процедуры должно соответствовать условиям, указанным в статье 52 Земельного Кодекса.
В некоторых случаях понадобятся дополнительные документы, например, при отчуждении участка в садовом товариществе.
В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:
- Добровольное, решение по собственно воле;
- Принудительное.
Кроме того, отчуждение бывает:
- Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
- Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.
Отчуждение части земельного участка
Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.
Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.
Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.
Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.
Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.
При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.
Нотариальное отчуждение недвижимого имущества
Сделки по отчуждению недвижимого имущества
Сделки по отчуждению недвижимости совершаются в письменной или нотариальной формах. Переход права собственности требует государственной регистрации.
Нотариальное отчуждение недвижимого имущества означает, что участники имеют права на совершение сделки, она проведена законно и соответствует намерениям сторон.
Ими могут являться физические и юридические лица, а также территориальные государственные и муниципальные органы.
Виды сделок по отчуждению недвижимости
Переход имущества добровольно или принудительно от одного лица другому происходит на безвозмездной основе или с получением денежных средств. Передача объекта недвижимости производится с помощью приемопередаточного акта, право собственности возникает после регистрации в Росреестре. Основанием для обращения в федеральные органы власти является заключенный между участниками сделки договор.
Способы отчуждения недвижимого имущества:
- купля-продажа с получением вознаграждения;
- дарение — без передачи денежных средств;
- мена — обмен объекта недвижимости на другой, равноценный по значимости;
- рента с пожизненным проживанием и переходом права собственности после смерти владельца;
- безвозмездная передача — конфискация или реквизиция со стороны государственных органов.
Добровольная передача права собственности на участок
В случае добровольного отчуждения владелец земельного надела своим волевым решением передает его в собственность другому лицу. Это происходит при совершении одного из следующих юридически значимых действий:
- передача прав на недвижимый объект осуществляется в соответствии с договором купли-продажи;
- гражданин оформил добровольный отказ от принадлежащего ему надела (это можно сделать в местном представительстве Росреестра). Если объект достался ему по наследству, допускается отказ в пользу другого наследника. В случае отсутствия правопреемника права на участок перейдут к государству;
- землевладение передается акционерному обществу или иному объединению в виде вклада в уставный капитал. В данной ситуации его новым владельцем будет являться юридическое лицо;
- участок был безвозмездно оформлен в собственность нового владельца по дарственной;
- собственник по договору мены передал свой надел другому лицу, взамен получив от него какой-либо соразмерный по стоимости имущественный объект;
- земля подлежит передаче новому обладателю в соответствии с условиями договора ренты, которую последний обязуется выплачивать до конца жизни ее получателя либо до достижения оговоренной соглашением суммы;
- вступление наследника в свои права.
После оформления бумаг о передаче прав собственности на землю новому владельцу переходят все права и обязанности, связанные с ее использованием.
Что такое отчуждение земельного участка
Статья 28. Отчуждение земельных участков
1. Приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом.
2. Приватизация имущественных комплексов унитарных предприятий осуществляется одновременно с отчуждением следующих земельных участков:
(в ред. Федерального закона от 29.06.2015 N 180-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
находящихся у унитарного предприятия на праве постоянного (бессрочного) пользования или аренды;
занимаемых объектами недвижимости, указанными в пункте 1 настоящей статьи, входящими в состав приватизируемого имущественного комплекса унитарного предприятия, и необходимых для использования указанных объектов.
3. Собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом.
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 10.05.2007 N 69-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.
Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
4. При приватизации расположенных на неделимом земельном участке частей зданий, строений и сооружений, признаваемых самостоятельными объектами недвижимости, с покупателями такого имущества заключаются договоры аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора в порядке, установленном законодательством.
Собственники указанных в настоящем пункте объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Размер доли в праве собственности на земельный участок определяется пропорционально отношению площади соответствующей части здания, строения или сооружения к общей площади здания, строения или сооружения.
(в ред. Федеральных законов от 13.05.2008 N 66-ФЗ, от 18.07.2011 N 214-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
(в ред. Федерального закона от 13.05.2008 N 66-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
6. Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка при необходимости принимается решение об установлении публичных сервитутов.
При отчуждении земельных участков право собственности не переходит на объекты инженерной инфраструктуры, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и не используемые исключительно для обеспечения объектов недвижимости, расположенных на указанных земельных участках.
Исключения из данного правила возможны при установлении на земельный участок публичного сервитута, обеспечивающего возможность использования улучшений и принадлежностей в полном объеме.
7. Предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.
(п. 7 в ред. Федерального закона от 24.07.2007 N 212-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
8. Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель:
лесного фонда и водного фонда, особо охраняемых природных территорий и объектов;
зараженных опасными веществами и подвергшихся биогенному заражению;
общего пользования (площади, улицы, проезды, автомобильные дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водные объекты, пляжи и другие объекты);
не подлежащих отчуждению в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.
Если иное не предусмотрено федеральными законами, отчуждению в соответствии с настоящим Федеральным законом не подлежат земельные участки в составе земель транспорта, предназначенные для обеспечения деятельности в морских портах, речных портах, аэропортах или отведенные для их развития.
(п. 8 в ред. Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
9. При внесении земельных участков, занятых объектами недвижимости и необходимых для их использования, в качестве вклада в уставные капиталы акционерных обществ не применяется ограничение, установленное пунктом 1 статьи 25 настоящего Федерального закона.
Отчуждение имущества физическим лицом
Физические лица имеют право отчуждать имущество по собственной воле — но с рядом ограничений. Например, гражданин может передать недвижимость юридическому лицу в уставный капитал компаний — но не через дарение. Договор дарения коммерческому объединению со стороны физлица невозможен в силу п. 1 ст. 575 ГК РФ [6].
Есть и другие нюансы. Общее имущество, нажитое в браке, отчуждать можно только по нотариально заверенному соглашению супругов. Если владелец хочет продать свою долю в квартире, которая находится в совместном имуществе с другими членами семьи, он обязан предложить им выкупить свою долю, прежде чем искать других покупателей. И только если в течение месяца никто из родственников — совладельцев жилья не согласится на сделку, можно подключать третьих лиц.
Договоры для коммерческих организаций регулируются Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 N 159-ФЗ [7].
Причины отчуждения земли
Государственная необходимость — это одна из главных причин отчуждения земли. Земели могут быть заброшены или неиспользуемы на долгое время, что приводит к тому, что они становятся оставленными и ничем не занятыми. Государство может принять решение о том, что земля может быть лучше использована для других целей, таких как строительство шоссе, аэропорта или любой другой стратегической инфраструктуры.
Нарушение закона — это еще одна причина отчуждения земли. Земельные обладатели могут потерять свою землю, если они нарушили какой-либо закон, связанный с использованием земли, например, если они нарушат экологические стандарты или используют землю для нецелевых целей.
Неуплата налогов — это еще одна причина, по которой государство может отчуждать землю. Если земельные владельцы не выплачивают налоги в соответствии с законодательством, их земельные участки могут быть проданы на аукционе.
Отчуждение части земельного участка
Часть участка земли может стать объектом обязательственных, но ни в коем случае не вещных прав. Отдельная часть участка не может быть собственностью иного лица, чем владельца всего участка в целом.
Чтобы провести отчуждение части участка, прежде следует установить его границы. Для этого должны быть проведены кадастровые работы по формированию нового участка как самостоятельного объекта вещных прав.
Часть участка земли может являться предметом договора аренды, ипотеки, ссуды. Собственник целого участка может сдать в аренду или заложить только его часть. В кадастровом плане должны быть указаны площадь и размеры части, а также присуждён ей кадастровый номер.
При регистрации к договору аренды прилагается план границ целого земельного участка с точным указанием его части, которая сдаётся в аренду. Таким образом, права у собственника остаются, но обременяются арендой части участка.
Часть участка земли может являться сферой действия сервитута. Справка: сервитутом называется ограниченное право пользования земельным участком.
Ограничения устанавливаются на участок, являющийся зоной проезда или прохода, прокладки общественных линий коммуникации или линий электропередач и т.д.
Если в сферу сервитута входит только часть участка, то в кадастровом плане накладываются ограничения на весь участок земли, который не может быть отчуждён.
Подводя итоги статьи, хотелось бы ещё раз подчеркнуть ключевые моменты вопроса, касающегося отчуждения земельных участков:
- отчуждение возможно только при переходе прав собственности к новому владельцу;
- право собственности передаётся только на основании гражданско-правовой сделки и возникает с момента регистрации договора;
- часть земельного участка может отчуждаться только после её оформления и регистрации как самостоятельного земельного объекта.
Как происходит изъятие
Оно может осуществляться на добровольных основаниях или же в результате постановления суда. Операция регламентируется ГК и ЗК Российской Федерации. Порядок и условия проведения отчуждения определяются 52 статьей ЗК.
Не являются изъятием операции, не предусматривающие передачу прав на владение землей (это касается аренды или управления по доверенности). В результате операции владелец передает полностью свои права в пользу заявленного лица. В случае если новому владельцу не передаются права, то такое соглашение не может иметь силы.
Причины заключения сделки:
- Купля-продажа надела или другие операции по передаче прав в пользу третьих лиц.
- Конфискация недвижимого имущества по инициативе государства.
- Акты административного значения.
Полоса земли, подлежащая изъятию, должна быть проанализирована с точки зрения ее оборотоспособности. В первую очередь рассматривают территории с заповедниками, захоронениями, национальными парками.
В результате операции надела собственник:
- Лишается прав. Ему запрещается использовать отчужденную территорию на свое усмотрение и, как следствие, невозможность получения с него прибыли.
- Отсутствие возможности совершения сделок с изъятым наделом. Сделка предусматривает лишение абсолютно всех прав.
- Освобождается от обязанностей. Владелец освобождается от обязанности по уплате налогов за владение частной землей, заниматься организацией охраны и других мероприятий.
Передача земельного участка
Основные положения регулирования оборота земель устанавливаются , а особенности – . Существует несколько форм собственности:
- государственная – земли, которые не находятся в собственности у граждан или муниципалитета;
- муниципальная – наделы, отданные муниципальным образованиям при разграничении государственной собственности и законодательно признанные такими;
- частная – участки сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов.
В отношении некоторых земель государственной и муниципальной собственности установлены ограничения оборота – участки, перечисленные в ст. 27 Земельного кодекса РФ, нельзя передавать в собственность и приватизировать.
Территории, находящиеся в частной собственности, как и другое имущество, подлежат передаче по наследству, дарению, продаже, или передаются другим способом. Это называется отчуждение земли:
- в возмездной либо безвозмездной форме;
- добровольное или принудительное.
От того, какой объем прав передается при заключении сделок, последние можно разделить на 2 группы:
- купля-продажа, мена, дарение, выкуп участка. Предполагается передача всех прав на владение, пользование и распоряжение, в соответствии со ст. 207 Гражданского кодекса РФ;
- аренда, передача по доверенности или доверительное управление. Осуществляется лишь временная передача права пользования, поэтому отчуждением такие сделки не являются.